PORTFOLIO – Rárepült az Otthon Startra az ingatlanfejlesztő: mi a sok olcsó lakás titka?

Az Otthon Start kedvezményes lakáshitelt kínáló állami otthonteremtési program jelentősen felpörgette a keresletet a magyar ingatlanpiacon. A kormány szándéka az új lakások kínálatának növelése is, a programban meghatározott maximum 1,5 millió forint négyzetméterár alatti ingatlanok piaca azonban nagyon szűk, ebben a fejlesztési szegmensben korábban nem sok fejlesztő látott potenciált. A Bayer Construct Zrt. viszont egyike volt azoknak a cégeknek, amelyek már korábban is építettek Budapesten alacsonyabb árkategóriájú lakóingatlanokat, a vállalat ugyanis a volumenben látja a profitabilitás zálogát. Balázs Attilát, a cég tulajdonosát és vezérigazgatóját kérdeztük az Otthon Start Programról, a beruházási költségek leszorításáról és a további piaci kilátásokról.

Érzékelhető egyfajta iparági szkepszis az Otthon Start Programmal kapcsolatban, sok szereplő tart attól, hogy nem lesz hosszú életű a konstrukció. A Bayer Construct készül-e arra az eshetőségre, hogy szűkítik, vagy netán megszüntetik a programot?

Úgy gondolom, a kormánynak nem érdeke megszüntetni az Otthon Start Programot, sőt bővítenie kellene, és így még több munkát adni az iparágnak. Sok embernek nincs saját tulajdonú lakása, és az albérleti díjak lassan megközelítik a 3 százalékos kamattal felvett hitelek törlesztőrészleteit. A logika azt diktálja, hogy ezt a programot hosszú távon fenn kell tartani. A magyar piac sajátos, nem túl nagy, de lakásépítés szempontjából hosszú évtizedek óta lemaradásban van, ami nem csak gazdasági-, hanem társadalmi probléma is. A statisztikák szerint Európában a lakásépítések terén sereghajtók vagyunk. Becslésem szerint 300-400 ezer, de akár több lakás is hiányzik a piacról.

A program pénzügyi modellje az államkassza szempontjából pozitív, ezért véleményem szerint emiatt sincs ok a megszüntetésére. A piacnak és a fejlesztők nagy részének, körülbelül 80 százalékának kedvez a támogatott konstrukció:

Budapest külső kerületeiben, amelyeket az elmúlt 20-30 évben elhanyagoltak és ahol alig valósult meg nagyszabású lakóingatlan-projekt, most elindulhat a fejlődés.

Azokon a területeken, ahol olcsóbbak a telkek és alacsonyabbak a közműköltségek, a fejlesztők csökkenteni tudják a kiadásaikat és így beleférhetnek a maximum 1,5 millió forintos négyzetméterárba.

Az Otthon Start Program minden érintett számára előnyös: a bankoknak nagyon jó üzlet, az államnak is előnyös, a fejlesztőnek jelent ugyan kihívásokat, de összességében nekik is hasznos, végül, de nem utolsó sorban a lakásvásárlók is sokkal jobban járnak. Ez egy olyan ritka helyzet, amikor minden fél nyer.

Október 6-án jött ki a végleges rendelet, amiben a kormány kiemelt projektté nyilvánította két építkezésüket, és egyelőre egyedüliként kapták meg eddig az egyszerűsített engedélyezési folyamathoz, vagyis a “gyorsítósávhoz” való jogot a kormánytól. Hogyan tud az Otthon Start Program kívánalmainak megfelelni a Bayer?

Mi nagyon szigorú organizáció és költséghatékony kivitelezéssel beleférünk az 1,5 millió forintos négyzetméterárba, de minden apró részletre figyelni kell, hogy ez a négyzetméterár elérhető és fenntartható legyen.

A X. kerületi Kincsem Parkban az átlagárunk 1 millió 150 ezer forint, és az ár 1,2-1,4 millió forintig terjed,

attól függően, hogy milyen fekvésű és méretű lakásról van szó, tetőtérben vagy földszinten helyezkedik el, esetleg északi oldalon van-e.

Nem feltétlenül tartom lehetetlennek az 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti ingatlanfejlesztéseket. Több olyan szereplővel vagyok kapcsolatban most is, akik több száz, vagy ezer lakás megvalósításán gondolkodnak, ezen beruházások egy részének előkészítésében mi is szerepet vállalunk. Jelenleg több ezer lakás fejlesztésére látok rá olyan partnerekkel együtt, akik el akarják érni, hogy az említett 1,5 millió forintos négyzetméteráras értékesítési küszöb alá beférjenek.

Hangsúlyoznám, attól, hogy egy projekt kiemelt, még nem lesz egyszerű: meg kell oldani a finanszírozást, bele kell tenni az önerőt, ki kell fizetni az építési telket, és alaposan megszervezni, hogy a fent említett idő- és költségkeretbe beleférjünk.

Mi kell ahhoz, hogy egy fejlesztő alacsonyan tudja tartani az építési költségeket?

A telekárak ideális esetben a 100 ezer forint per négyzetméter alá kellene, hogy csökkenjenek, ideális esetben 60-70 ezer forint körüli szintre. Ez belvárosi lokációban elképzelhetetlen, ez is az egyik oka, hogy Budapest belvárosában kevés otthon startos lakás fog épülni.

A cégcsoportunkon belül az ingatlanfejlesztéshez és az építőipari kivitelezéshez tartozó értéklánc nagy része megvalósult. A saját tervezés, a bányászati kitermelés, a falazóelem-gyártás, a fürdőszobabox-üzem, az asztalos-, lakatos-, betonelem előregyártó-, betonacél feldolgozó üzemek, a helyszíni mixer beton gyártási kapacitás, a saját toronydarupark, a hőszigetelési-, valamint az estrich beton technológia „házon belül” rendelkezésre áll, ami így összességében lehetőséget ad arra, hogy az 1,5 millió forintos négyzetméterár alá beférjünk. Mindezeknek köszönhetően a szervezési költséget csökkenteni tudtuk, a kivitelezési időtartam jelentősen lerövidült, az építés helyszínén dolgozó fizikai létszám pedig jelentősen csökkent. A rövidebb kivitelezési idő miatt a finanszírozási teher alacsonyabb, és ezek a tényezők összeadódnak, ami által a fejlesztési és kivitelezési költségekben négyzetméterre vetítve

200-300 ezer forint csökkenést tudtunk elérni.

Úgy számoltunk, hogy körülbelül 300 ezer forint lehet az a havi törlesztőrészlet, amit egy átlagos, kétkeresős család meg tud engedni magának. Ebből úgy kalkuláltunk, hogy ha túllövünk az 1,5 millió forintos négyzetméteráron, akkor azt a lakást nehezebben tudják az emberek megvásárolni. A célunk, hogy minél több embernek lehetősége legyen új építésű saját lakás vásárlására.

Mit tapasztalnak az építőanyagárak alakulásával kapcsolatban, érezhető-e a program hatása?

Azt tapasztaljuk, hogy az építőanyagárak emelkedése megtorpant, sőt helyenként csökkent is. Jelenleg Európa-szerte az építőiparban nagy visszaesés tapasztalható, ez is hozzájárult az építőanyagárak eddig tapasztalt folyamatos emelkedésének a korrekciójához. Ma az építőipari gépek, technológiák árában is érezhető a mérséklődés, amire az export és a belső kereslet visszaesése a magyarázat. Ugyanakkor mindezeken felül nagyon fontos tényező lett a technológiailag már versenyképesnek számító kínai gépek megjelenése a piacon, amelyek beszerzési ára mérlegelendő mértékben

a nyugati gyártók értékesítés árszintje alatt van.

Az építőanyagok jelenleg drágábbak Magyarországon, mint a környező országokban: ennek egyik oka az, hogy alacsony a hazai gyártási kapacitás, és az építőipar termelési volumene is lényegesen kisebb, mint a szomszédos országokban. Az építőanyag-kereskedelem szerkezete is egészségtelen, ami szintjén rontja költséghatékonyságot.

A Bayer Construct cégcsoport számára a nagy volumen teszi lehetővé, hogy közvetlenül a gyártóktól vásároljunk,

akár külföldről is, például Németországból, Lengyelországból vagy Ausztriából. Magyarországon a beszerzési ár rendszerint magasabb, a kínálat egyértelműen szűkebb, ezért azon termékkörben, amit nem állít elő a cégcsoportunk, jelentős arányban importra szorulunk. 

Vannak-e kockázatai a „gyorsítópályának” – jelenthet-e akár később gondot a túl gyors engedélyeztetés, a túl magas beépíthetőség, rontja-e netán jelentősen a minőséget?

A “gyorsítópálya” nem jelent minőségromlást, épp ellenkezőleg, a minőség éppen, hogy javul. Nagyon szigorú elbírálás alá került az összes projekt: a tervtanács, a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata) rendszere szerintem szigorú, az összes ellenkező híreszteléssel szemben. Az új TÉKA több területen drágulást is eredményez, de minőségi javulást hoz. Azonban az Otthon Start Program sikeréhez a bürokrácia további csökkentésére lenne szükség. A jelenlegi hazai beépítési mértékek, – telekterület arányában és épületmagasságban – alacsonyak nemzetközi összevetésben vizsgálva, ezért minden esetben javasoljuk, célozzuk a nagyobb volumenű projekteket és az úgynevezett magasházakat, amelyek elérhetik az akár 60-90 méteres magasságot is. Ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy az 1,5 millió forintos négyzetméterárat tartani lehessen, és egyúttal ilyen módon nagyobb zöldfelületek jönnek létre a projekteken belül.

Korábban említették, hogy céljuk nagy számban, évente akár 1500-2000, vagy ennél is több új építésű lakást behozni a piacra. A bejelentett projekteken túl terveznek-e továbbiakat is kiemelt projektként megvalósítani?

A kiemelő nélkül akár 2-3 évet is igénybe vehet az építési engedély megszerzése, ezért meghatározó jelentőségűek a kiemelt státuszt biztosító rendeletek. Ezek elengedhetetlenek, azonban önmagukban nem elégségesek ahhoz, hogy az építőipar rövid idő távon belül jelentős volumen növekedést hajtson végre, ami egyértelmű előny lenne nemzetgazdasági oldalról nézve is, egyrészt mert emelkednek az adóbevételek és a foglalkoztatás, másrészt erősebb lesz a piaci verseny, ami a piaci szereplőket a hatékonyság növelésére, működési költségek redukálásra motiválja. A kiemelő rendeletek hiányában az engedélyezési eljárással elvesztegetett – fent említett 2-3 éves – időtartam is önmagában drágítja a projektet. Ezért folyamatosan keresünk újabb telkeket, tárgyalunk partnerekkel, akikkel közösen tudunk fejlesztéseket indítani az Otthon Start keretein belül.

Mekkora megtérüléssel dolgoznak manapság a fejlesztők, az Otthon Start Program 1,5 milliós négyzetméter-értékhatára jár-e jövedelmezőségi áldozattal?

Egy tisztességes marzs elérhető a 1,5 milliós négyzetméteráron, de ehhez a fent említett feltételek mind szükségesek. Mi arra törekszünk, hogy komoly mérnöki munkát és technológiai hátteret biztosítva saját magunk tudjunk minél szélesebb vertikumot lefedni egy ingatlanfejlesztés során, ezzel olyan költséghatékonyságot tudunk elérni, ami biztosítja, hogy versenyképesek és eredményesek legyünk az értékesítésben. Nagy eredménynek tartom azt, hogy elértük: az épületeinkhez szükséges építőanyagok közel 60%-át saját gyáraink állítják elő.

Az előregyártás mekkora megtakarítással járhat más technológiákhoz képest?

Az előregyártott elemek használata a munkaszervezés hatékonysága miatt tud alacsonyabb költségeket eredményezni. A finanszírozás költsége évente 100 ezer Ft/m2-t tesz rá a lakások árára, ezért fontos, hogy egy projekt építése ne haladja meg a másfél évet, különben elszállnak a költségek. Az pedig már a múlt századból eredő iparági tapasztalat, hogy előregyártással egyértelműen gyorsabban lehet haladni a kivitelezésben, mint a hagyományos módszerekkel és a modern előregyártási technológiát kombinálva a precíz tervezéssel az előnyök hatványozottan jelentkeznek.

Nemrég elfogadta a kormány a társasházi építményi jogot. Az eddigi gyakorlat alapján mi volt eddig a legkorábbi időpont, amikor már a vevő hitelt kaphatott a lakásra? Hozhat-e könnyebbséget ez a tervezet a fejlesztők számára?

Korábban a vásárló jellemzően a használatba vételi engedély után kaphatott lakáshitelt, tehát amikor már önálló helyrajzi számon bejegyezték a megvásárolt ingatlant a földhivatalnál. Ha lesz arra lehetőség, hogy egy bank hamarabb tudjon lakáshitelt folyósítani, és akár részletfizetéseket tud biztosítani, az a fejlesztőket nagyban segíti, hiszen akkor kvázi előfinanszírozza az építkezést. Ebben az esetben maga a projekt is olcsóbbá tud válni, mert elkerülhető a kettős finanszírozás:

Jelen pillanatban a vevő fölveszi a hitelt, de az általa befizetett tőke a banknál marad, egészen addig, amíg át nem veszi a lakást. Ha a bank hamarabb, az építkezések korábbi stádiumában is tudna fizetni, akkor az azt eredményezné, hogy nem lenne szükség egyszerre (akkora) projekthitelre és jelzáloghitelezésre ugyanannál a projektnél, tehát az úgymond dupla finanszírozásra.

Sokkal ésszerűbb lenne a folyamat: a vásárló felveszi a lakáshitelt, megfelelő jogi biztosíték kerül az ingatlanra és a vevő által felvett hitel kerül be a projektfinanszírozásba. Összességében ez egy nagyon jó ötlet, én abszolút támogatom. Várjuk a társadalmi egyeztetés és a jogalkotási folyamat végeredményét.

A piacon némileg szokatlan módon geotermikus energiát használnak a zuglói projektünknél fűtésre. Milyen eredményeket hozott ez, és terveznek-e más megújuló energiaforrásokat is alkalmazni a jövőben?

Földhőt nagyon sok helyen használunk, napelemet pedig amennyit csak lehet. Ezeknél a projekteknél azonban elég szűkös az a terület, ahol olyan mennyiségű napelemet lehet telepíteni, hogy az érdemben érezhető legyen a rezsiköltségben. A geotermikus energiával viszont nagyon komolyan számolunk. Jelenleg is van futó projektünk, például a Szilas Liget, ahol már megkaptuk az engedélyt a geotermikus kútfúrásra, megpróbálkozunk lényegesen mélyebbre fúrni, mint az eddig Budapesten bárki tette.

A legutóbbi kút esetében, Biharkeresztesen 3000 méter mélyen találtunk 165 fokos vizet, amiből olyan mennyiségű elektromos áramot tudunk termelni, ami az ottani összes üzemünk energiaellátását fedezni tudja, még hatékonyabbá téve a gyártást. Abban bízunk, hogy egy-két éven belül megépítjük ezt az elektromos energia előállítására szolgáló erőművet.

A Bosnyák tér és a Rákos-patak közötti területen épül a Bayer Construct zuglói projektje, ez a második lesz, ahol geotermikus energiát használunk. Azt látjuk, hogy az ott kinyert hőmennyiség 30-40 százaléka elég ahhoz, hogy a teljes projektet ellássa „zöld” energiával, míg a fennmaradó hőmennyiség felhasználható a közcélú távhőszolgáltatás megújuló energia felhasználására vonatkozó követelményeinek és igényeinek a kielégítésére. Meggyőződésem, energiahatékonyság szempontjából ez Európa-szerte az egyik legsikeresebb projekt lesz.

Ellentétben a sajtóban több helyen megjelent állításokkal hangsúlyoznám, hogy a geotermikus energia kinyerése egy zárt rendszeren keresztül működik, ebben van egy kitermelő kút, és egy visszasajtoló kút is amelyek egy szintén zárt csőrendszer köt össze. A visszasajtolás során a kitermelt víz visszakerül a kitermelés helyére, vagyis a föld mélyére, ezáltal nem veszélyezteti a víz minőségét, továbbá összességében nem csökkenti a talaj rétegrendjében meglévő vízmennyiséget.